הצעת מימון טובה לא מתחילה במספר. היא מתחילה בהבנה עמוקה של הפרויקט, של היזם שעומד מאחוריו ושל הדרך שבה הפרויקט צפוי להתקדם. בתחום מימון חוץ בנקאי נדל"ן, הבדיקה המקדימה היא מה שקובע אם ההצעה תחזיק לאורך כל חיי הפרויקט או רק על הנייר.
נקודת הפתיחה בבניית הצעת מימון חוץ בנקאי נדל"ן
התהליך נפתח בפגישה ראשונית שבה מוצגים פרטי הפרויקט, הנחות דוח האפס ותוכנית המימון שהיזם מתכנן. השאלה המרכזית בשלב הזה אינה רק כמה כסף נדרש, אלא אם העסקה נכונה ליזם. התשובה לשאלה הזו מכוונת את כל המשך התהליך.
בדיקת הפרויקט לעומק
בשלב הבא נבחן דוח האפס על כל רכיביו: הנחות ההכנסות, עלויות הביצוע, לוח הזמנים והסיכונים הגלומים בפרויקט. שמאי בית מתקף את הנתונים, והצוות נכנס גם לשאלות התכנוניות, כמו גודל הדירות, תמהיל הפרויקט ומחירי המכירה. לא פעם הבדיקה הזו מגלה הוצאות שלא נלקחו בחשבון, הערכות מכירה אופטימיות מדי או תכנון שדורש התאמה, ומאפשרת לתקן אותם לפני שהפרויקט יוצא לדרך.
בדיקת היזם
לצד הפרויקט נבדק גם היזם עצמו. הדגש הוא על ניסיון ביצועי וניהולי, ולאו דווקא על היקף הפעילות. יזם שמכיר את הסיכונים, שתכנן את הפרויקט בצורה מחושבת ושפועל באופן מסודר הוא שותף שאפשר לבנות איתו מסגרת לטווח ארוך. גם קבלנים מנוסים שמבקשים לעבור ליזמות יכולים להיבחן במסלול הזה.
בניית התרחישים כחלק ממימון חוץ בנקאי נדל"ן
פרויקטים לא תמיד מתקדמים לפי התוכנית המקורית. עיכובים ברישוי, עלייה בעלויות הבנייה ושינוי בקצב המכירות הם חלק מהמציאות. לכן, כחלק מהצעת המימון, נבנים מראש כמה תרחישי הפעלה שנועדו להבטיח ככל הניתן את סיום הפרויקט גם אם התנאים ישתנו. אפשר לבחון כבר בשלב הזה מסגרות גמישות שזמינות בעת הצורך, בלי עמלת אי ניצול כל עוד לא נעשה בהן שימוש.
מהבדיקה להצעה
על בסיס הבדיקות והתרחישים נתפר מבנה המימון. הוא יכול לכלול ליווי בנייה, הנפקת ערבויות ופוליסות חוק מכר שמונפקות על ידי חברות ביטוח, מימון קרקע, השלמת הון עצמי וגישור. ההרכב המדויק נקבע לפי אופי הפרויקט, שלב ההתקדמות שלו והתזרים הצפוי, כך שהמסגרת מתאימה לפרויקט ולא להפך. היתרון של מימון חוץ בנקאי נדל"ן הוא האפשרות לשלב מוצרים משלימים, כמו אשראי להשלמת הון עצמי. בגוף חוץ בנקאי, תשובה עקרונית מתקבלת לעיתים גם תוך ימים ספורים.
עדית פייננס מעמידה ליזמים וחברות בנייה קטנות ובינוניות מימון חוץ בנקאי נדל"ן שנבנה על בסיס בדיקה מעמיקה של הפרויקט והיזם. מאחורי כל הצעה עומד צוות שכולל מנהל אשראי אישי, שמאי בית ועורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן מורכבות, וכל הפתרונות ניתנים תחת קורת גג אחת.
לסיכום, הצעת מימון חוץ בנקאי נדל"ן נבנית בשלבים: פגישה ראשונית, בדיקת הפרויקט, בדיקת היזם, בניית תרחישים ותפירת מבנה המימון. העבודה המקדימה הזו היא מה שמאפשר לפרויקט להתקדם בביטחון ולהגיע לסיומו.